Den grimme ælling blev til en smuk svane

/Den grimme ælling blev til en smuk svane
Den grimme ælling blev til en smuk svane 2018-02-27T19:41:57+00:00

Efter en vanskelig begyndelse er
METROPOL ShoppingCenter to gange kåret som
Danmarks bedste shoppingcenter

Da finanskrisen ramte som en lige venstre i oktober 2008, gik økonomien til tælling verden over. Som en tsunami af faldende aktiekurser og konkurser skyllede krisen fra USA over Europa til Asien. Ingen gik ram forbi. Heller ikke Danmark eller Hjørring, hvor byens nye shoppingcenter var åbnet bare et halvt år forinden. Butikslokalerne var flot lejet ud fra åbningen i marts, men den økonomiske krise medførte kaos og panik blandt både ejere og lejere. Indtil en handlekraftig nordjyde blev budt indenfor og tog sagen i egen hånd.

En broget skare
METROPOL ShoppingCenter blev udviklet og opført i et samarbejde mellem entreprenørvirksomheden A. Enggaard og Braathen & Pedersen, som har specialiseret sig i at udvikle og virkeliggøre fremtidens detailhandel. Shoppingcentret blev opført på et meget stort område centralt i Hjørrings midtby, hvor tidligere Møller Lees tømmerhandel og kiksefabrikken Oxford lå. Midt imellem hovedstrøget Østergade og Parallelvej. Det færdige center blev solgt til et investeringsselskab, som solgte projektet videre til en række investorer. Ejerkredsen var derfor en broget og sammensat gruppe, der så METROPOL ShoppingCenter som en attraktiv investering med muligheder for et gunstigt afkast. Ingen af dem havde erfaring med at drive detailhandel, og for dem handlede engagementet alene om hardcore investering.

Et skidt tidspunkt
– Set i bakspejlet og i lyset af finanskrisen senere samme år kan man konstatere, at opførelsen af METROPOL ShoppingCenter skete på et skidt tidspunkt. Erfaringerne fra andre centre viser, at der altid går minimum tre år, før et nyopført center er i normal drift. Nogle butikker flytter, mens andre kommer til. I Hjørring tog det fem år, forklarer Lars Slyngborg fra Aberdeen Asset Management. Han er Center Manager og ansvarlig for udlejning af butikker og øvrige lokaler i METROPOL ShoppingCenter. Lars Slyngborg har været en del af centret, siden før den røde snor blev klippet i marts 2008.
– Allerede i januar 2008, altså et par måneder inden centret blev åbnet, blev jeg tilbudt at indtræde i ejerkredsen. Dengang sagde jeg klart nej, fordi vores holdning er, at vi ikke går i kompagniskab med andre, fortæller Sven Wagner, som lagde navn til tøjkæden Wagner og grossistvirksomheden PWT Group. Han var derfor et kendt ansigt i dansk detailhandel, og hans erfaring og viden om butiksdrift skulle siden få en afgørende indflydelse på METROPOL ShoppingCenter.
– Pudsigt nok er jeg rent faktisk født på nabogrunden til centret. Min morfar J. P. Rossel var skolebestyrer på Hjørring Private Realskole, som dengang lå overfor Amtmandstoften, og familien boede i ”Hjørnet”, en villa ved siden af, op til tømmerhandlen. Selv om mine forældre boede i Aalborg, rejste min mor til Hjørring, da hun skulle føde mig, smiler Sven Wagner, der blev udlært i Carstens herreekvipering i Hjørring og tror, at båndet mellem ham og Hjørring fik nogen indflydelse på hans beslutning om alligevel at købe 20 pct. af aktierne i METROPOL ShoppingCenter og senere supplere dem med yderligere fem procent, som han købte af en anden investor.

Konkurser
Blandt de store investorer var desuden EBH Fonden i Brovst, som også havde 20 pct. af aktierne, samt en række af fondens og bankens samarbejdspartnere. Da finanskrisen knockoutede de finansielle virksomheder, gik det hårdt ud over EBH Fonden og EBH Bank og dermed også kunderne, hvoraf en række gik konkurs. Det samme gjorde flere af de virksomheder, der drev butikker i METROPOL ShoppingCenter.
– Ejerforholdene blev mildest talt meget komplicerede, mens vi arbejdede på højtryk for at skaffe nye, attraktive lejere, siger Lars Slyngborg. Sven Wagner var i august 2008 blevet medlem af bestyrelsen og blev senere opfordret af kreditforening og Finansiel Stabilitet til at stille sig i spidsen for en oprydning i ejerkredsen og dermed redde centret fra at gå samme vej som flere af investorerne.

Positiv udvikling
– Allerede dengang kunne vi se, at hvis det kunne lykkes for os at invitere Hennes & Mauritz til at flytte butikken fra Søndergade til METROPOL, ville vi gøre centret endnu mere interessant for nye lejere og dermed rette op på økonomien, siger Lars Slyngborg.
Udfordringen var, at selskabet var økonomisk presset, og da de fleste af investorerne var gået fallit og ikke kunne løfte deres forpligtelser, var vi ikke mange tilbage, der kunne betale. Desuden meddelte H&M, at butikken havde brug for mere plads, end vi umiddelbart kunne skaffe, så der var behov for en betydelig millioninvestering, hvis det skulle lykkes at få H&M ind i METROPOL ShoppingCenter. Men vi skaffede pengene, og da Hennes & Mauritz åbnede i centret i 2010, blev en negativ spiral vendt til en positiv udvikling, som vi nyder godt af den dag i dag, understreger Sven Wagner, der med en større investering overtog det fulde ejerskab af Vendsyssels største shoppingcenter i august 2013 i selskabet Butikscentret METROPOL A/S.

Kendskab til detail
– Med Sven Wagner og Wagner Ejendomme fik vi gjort ejerskabet gennemskueligt, men vi fik også en ejer med stort kendskab til og forståelse for detailhandel, og det har været helt afgørende for den udvikling, som centret har været igennem siden, er Lars Slyngborg sikker på.
– Sven Wagner lejer jo ikke butikkerne ud, det har Wagner Ejendomme overladt til Aberdeen Asset Management, men han kender betingelserne for at drive en detailbutik i et center som METROPOL. Han kender vigtigheden af at have det helt rigtige mix af butikstyper, og han ved fx på hvilket niveau huslejen skal ligge, for at butikker og center kan drive en fornuftig forretning.
– Hos Wagner Ejendomme blander vi os ikke i den daglige drift af METROPOL ShoppingCenter. Vi holder løbende statusmøder med ledelsen af centret. Lars Slyngborg er vores repræsentant i Centerforeningen og i forhold til lejerne og har dermed den tætte kontakt til butikkerne, påpeger Sven Wagner, der siden har overladt den daglige ledelse af Wagner Ejendomme til datteren, Trine Wagner.

– I METROPOL ShoppingCenter er vi et fasttømret team, der varetager de daglige opgaver. Jeg har selv ansvar for udlejning af butikkerne og skabe den dynamik, som flytning af butikker og ind¬retning giver. I METROPOL ShoppingCenter er vores fokus ikke på med alle midler at få hver en kvadratmeter lejet ud. Vi har potentielle lejere på venteliste, men for os handler det om at fylde lokalerne med præcis de rigtige butikker, som passer ind i det mix, vi har i forvejen, og som kan være med til at tiltrække endnu flere gæster til centret.
– Foruden udlejningen har vi en teknisk afdeling under ledelse af Kasper Overgaard,
der har ansvar for alle installationer,
reparationer og vedligehold af det 46.500 kvm store bygningskompleks, så gæsterne føler, at de altid kommer til et pænt og velholdt center. Vi har en marketingafdeling med Marketing Manager Jane Melgaard Olesen i spidsen, der har ansvaret for at placere METROPOL ShoppingCenter i kundernes bevidsthed gennem løbende arrangementer, magasiner og aviser samt events, bl.a. sammen med vores innovative butikker, forklarer Lars Slyngborg.
Foruden butikker og spisesteder rummer METROPOL ShoppingCenter også SKAT, det prisvindende Hjørring Bibliotekerne. Fitness.dk og et kontorfællesskab, der fylder hele 9. og halvdelen af 10. etage. Her er stort set alle lejemål også allerede optaget af nye virksomheder, som benytter de første år til at vokse sig store og bæredygtige i METROPOL.

Danmarks bedste
METROPOL ShoppingCenter har årligt cirka tre mio. besøgende og blev i 2013 og 2015 kåret som Danmarks bedste shoppingcenter under 25.000 kvm. Bedømmelsen er meget grundig og foretages af en professionel fagjury på baggrund af interview med 100 stamkunder, dvs. kunder, der benytter centret mindst én gang om måneden, samt udførlige spørgeskemaer, som det enkelte center har udfyldt. På tværs af alle centre, inklusive dem over 25.000 kvm, lå METROPOL i toppen i alle kundekategorier, som bl.a. indebærer bedste aktiviteter, bedste tilbudsavis og andet markedsføring samt skiltning i centret.
– Den grimme ælling, der var noget forpjusket, efter finanskrisen ramte, har vokset sig til den smukkeste svane, smiler Sven Wagner og Lars Slyngborg.

“Erfaringerne fra andre centre viser, at der altid går minimum tre år, før et nyopført center er i normal drift. Nogle butikker flytter, mens andre kommer til. I Hjørring tog det fem år.”.